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央行三措施松綁信用管制！有效果嗎？

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2024-10-09

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央行三措施鬆綁信用管制，給繼承、交換屋族活路，央行鐵了心打房，多戶投資客恐難眠

央行9日宣布，針對(duì)信用管制措施推出數(shù)項(xiàng)鬆綁措施，包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內(nèi)出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預(yù)售屋購(gòu)屋合約者，以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】中央銀行2024年10月9日宣布，有前提之下，讓繼承者、換屋族以及已簽約者購(gòu)屋不受信用管制。住商機(jī)構(gòu)盤(pán)點(diǎn)內(nèi)政部數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2024年1~8月繼承移轉(zhuǎn)棟數(shù)餘5萬(wàn)多棟，為自1999年以來(lái)次高，此波鬆綁確實(shí)可造福不少民眾。住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室執(zhí)行總監(jiān)徐佳馨補(bǔ)充，此波放鬆範(fàn)圍比想像中更窄，除繼承者外，僅對(duì)交屋、換屋族有所放寬，顯見(jiàn)央行鐵了心打房，未來(lái)資金有限的多戶投資者恐怕得先想好下一步。

央行9日宣布，針對(duì)信用管制措施推出數(shù)項(xiàng)鬆綁措施，包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內(nèi)出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預(yù)售屋購(gòu)屋合約者，以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。

針對(duì)繼承者此波被列於鬆綁措施中，事實(shí)上先前即有不少消息傳出，根據(jù)內(nèi)政部數(shù)據(jù)，2024年1~8月繼承移轉(zhuǎn)棟數(shù)達(dá)5萬(wàn)815棟，比較自1999年以來(lái)同期數(shù)據(jù)，為歷年來(lái)次高，僅輸給2023年1~8月的5萬(wàn)2191棟，大家房屋企劃研究室公關(guān)主任賴志昶分析，近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，加上少子化、高齡化，社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生劇烈變化，致使繼承移轉(zhuǎn)逐年增加。在此情況之下，其中部分為在外地工作但繼承祖?zhèn)骼衔莸那嗄曜迦?，由於名下有房或有部分持分不?dòng)產(chǎn)，欲購(gòu)屋卻適逢央行推出信用管制，貸款被阻於門(mén)外，因此此波央行願(yuàn)給予繼承者豁免權(quán)，應(yīng)能獲得廣泛民眾之認(rèn)同，並給予繼承老屋之首購(gòu)族一條活路。

另針對(duì)換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施，徐佳馨表示，看得出央行放寬適用範(fàn)圍確實(shí)琢磨許久，且放鬆範(fàn)圍比想像中更窄，除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無(wú)異議外，外界爭(zhēng)議較大的交屋換屋族放寬幅度不大，且切結(jié)期間仍在一年，顯見(jiàn)央行認(rèn)為「換屋即破口」的心態(tài)不變。影響所及，真換屋族與繼承者們可寬心購(gòu)屋，但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。

歷年1~8月全臺(tái)繼承移轉(zhuǎn)棟數(shù)。(表/住商機(jī)構(gòu)提供)

信義房屋不動(dòng)產(chǎn)企研室專(zhuān)案經(jīng)理曾敬德表示，央行避開(kāi)可能會(huì)錯(cuò)殺到的族群，但整體而言房貸的水龍頭還是沒(méi)有打開(kāi)。曾敬德指出，本次新的規(guī)定最受惠的就是繼承族群，想要在購(gòu)屋時(shí)，可以不計(jì)入繼承來(lái)的房屋與房貸，央行不僅正面回應(yīng)市場(chǎng)的聲音，同時(shí)針對(duì)繼承族群給予較大的空間，不過(guò)換屋族群的變化就相對(duì)有限，還是要簽切結(jié)才能夠不受規(guī)定限制，但現(xiàn)實(shí)是銀行目前額度有限，切結(jié)客戶還要追蹤是否在一年內(nèi)把舊屋出售，否則還要追回多給的成數(shù)，在市場(chǎng)資金有限狀況下，還是多做首購(gòu)型客戶會(huì)單純?cè)S多。此次針對(duì)換屋族群的新規(guī)範(fàn)，針對(duì)有房無(wú)貸的族群，與承貸金融機(jī)構(gòu)切結(jié)約定一年內(nèi)出售，得不受本規(guī)定不得有寬限期之限制，其餘換屋族群仍是按照先前規(guī)範(fàn)，可以與銀行切結(jié)取得較好的貸款條件。

中央銀行9/19祭出第7波選擇性信用管制，被認(rèn)為可能錯(cuò)殺繼承族與換屋族權(quán)益，10/9宣布信用管制協(xié)處措施，包括繼承取得房屋、換屋簽切結(jié)於1年內(nèi)出售原有房產(chǎn)、購(gòu)置成屋與預(yù)售屋已簽訂合約者都排除在管制行列外。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，此舉顯示央行保障繼承族群、正常換屋，且對(duì)於9/19前已購(gòu)屋簽約的案件，提出「日出條款」，也就是不溯及既往，避免買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生。不過(guò)，陳金萍指出，本次協(xié)處措施針對(duì)9/19前預(yù)售屋已交易簽約的案件排除在管制行列外，顯示這些已簽約的案件都能順利交屋，若以2021年下半年至2024年8月預(yù)售屋交易量逾30萬(wàn)戶，將於未來(lái)2-3年陸續(xù)交屋，將有大量貸款需求釋出，將挑戰(zhàn)銀行房貸額度，銀行房貸緊縮的狀況恐怕不是短時(shí)間內(nèi)可解決，這樣房貸緊縮的狀況甚至有持續(xù)2-3年的可能。因此，房貸利率升高、成數(shù)降低、排隊(duì)等撥款現(xiàn)象仍或存在，恐將持續(xù)影響市場(chǎng)交易。